Contrato de arras: tipos, cuánto se paga y qué pasa si alguien se echa atrás

Has encontrado comprador (o la casa que buscabas) y habéis acordado el precio. El siguiente paso casi siempre es el contrato de arras: un documento privado en el que se entrega una cantidad como señal y se fija la fecha para firmar la escritura ante notario.

Parece un trámite sencillo, pero el tipo de arras que elijas cambia por completo lo que ocurre si alguien se echa atrás.

Los tres tipos de arras

Arras penitenciales. Son las más habituales en la compraventa de vivienda. Permiten a las dos partes desistir: si se echa atrás el comprador, pierde lo que entregó; si se echa atrás el vendedor, debe devolverlo duplicado. Así lo regula el artículo 1454 del Código Civil, y el contrato debe decir expresamente que se acogen a él.

Arras confirmatorias. Son simplemente un pago a cuenta del precio que confirma el acuerdo. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir que se cumpla la venta o reclamar una indemnización por daños y perjuicios, normalmente por vía judicial.

Arras penales. Establecen una penalización si alguien incumple, pero no liberan de cumplir: la parte perjudicada puede cobrar la penalización y, además, exigir la venta.

Si el contrato no deja claro el tipo, los tribunales suelen interpretar que son confirmatorias. Por eso la redacción es clave.

¿Cuánto se entrega?

No hay una cantidad fijada por ley. Lo habitual es en torno al 10 % del precio, que se descuenta después en la notaría. Si el comprador necesita hipoteca, conviene dejar margen suficiente hasta la firma para que el banco apruebe la financiación.

Qué debe incluir el contrato

• Datos de comprador y vendedor, y de la vivienda (con su referencia registral y catastral).
• Precio total, cantidad entregada como arras y forma de pago del resto.
• Tipo de arras, con mención expresa al artículo 1454 si son penitenciales.
• Fecha límite para firmar la escritura y notaría.
• Situación de cargas (por ejemplo, la hipoteca que se cancelará) y quién paga cada gasto.
• Qué ocurre si el banco deniega la hipoteca al comprador, si se pacta.

Errores que salen caros

Firmar un modelo descargado de internet sin adaptarlo, no comprobar antes la nota simple de la vivienda o fijar un plazo demasiado corto son errores frecuentes. Un contrato mal hecho puede costarte la señal o acabar en los tribunales. En una compraventa con agencia, el agente prepara las arras, comprueba la documentación y coordina los plazos con la notaría.

En IBEMAR HOME redactamos y revisamos el contrato de arras para que la venta llegue a la notaría sin sustos. Pide tu valoración gratuita y empieza con buen pie.